Eigenkapital bei der Immobilienfinanzierung

Mehr Eigenkapital bedeutet für Immobilienkäufer bei einer Immobilienfinanzierung, weniger Risiko. Außerdem sinken die Kosten an Zinsen, die man über den gesamten Zeitraum der Finanzierung zahlen muss. Aber Sie sollten wissen, dass der Kauf einer Immobilie auch ohne oder mit wenig Eigenkapital möglich ist. Der Grund sind vor allem die verschiedenen Varianten der Immobilienfinanzierung.

Was genau wird zum Eigenkapital gezählt

Es gilt das Motto: Desto mehr Eigenkapital desto besser. Sie gehen als Käufer weniger Risiko ein und die monatlichen Kosten können reduziert werden. Aber nicht nur Bargeld zählt als Eigenkapital. Folgende Werte können auch als Eigenkapital angesehen werden:

• Darlehen durch Verwandte
• Gelder aus der Lebensversicherung
• Besitz von Baugrundstück
• Arbeitsleistungen, die vom Bauherrn selber erledigt werden

Diese Arbeitsleistungen durch die Bauherren sollten jedoch nicht überbewertet werden. Durch eine Verzögerung der Fertigstellung zum Beispiel, kann den Bauherrn teuer zu kosten kommen, denn so muss die Miete weiter zu der dann erforderlichen Finanzierungsrate gezahlt werden.

Höhe des durchschnittlichen Eigenkapitaleinsatzes

Banken erwarten in der Regel eine Eigenkapitalhöhe von 20% bis 30% der Investition. In Ausnahmefällen finanzieren Banken auch 100% des Kaufpreises. Die Kaufnebenkosten müssen dabei dennoch von dem Käufer getragen werden. Aber nicht nur die Höhe des verfügbaren Eigenkapitals ist ausschlaggebend. Die monatliche Rate, mit der sich Immobilienkäufer oder Bauherren künftig belasten, ist ebenfalls extrem wichtig.

Liegt die Immobilie im unteren Preissegment und die komplette Finanzierung ergibt eine monatliche Rate, die nicht höher ist als die monatliche Miete, ist dies in der Regel unproblematisch. Teure neue Einfamilienhäuser an den richtigen Standorten beispielsweise, benötigen normalerweise viel Eigenkapital, um eine zahlbare monatliche Kreditrate zu generieren.

Achtung vor der kompletten Finanzierung durch Fremdkapital

Auch im Falle eines niedrigen Kaufpreises können gewisse Risiken bei der Finanzierung entstehen.  

Ein Beispiel: Wenn Sie als Eigentümer in finanziellen Schwierigkeiten kommen und die Immobilie folglich verkaufen müssen, kann es sein, dass der Verkaufspreis nicht ausreicht, um die Restschuld zu begleichen. Das Ergebnis wäre, der Verlust der Immobilie und ein privater Schuldenberg.

Vorteile durch Eigenkapital

Durch das Eigenkapital wird auch die Höhe der zu zahlenden Zinsen bestimmt. Das liegt daran, dass durch eine gute finanzielle Basis der Käufer, das Risiko für Ausfälle gegenüber der Bank sinkt. Durch eine geringere Anzahl an Rückstellungen, ergeben sich die besseren Darlehensbedingungen.

Banken vergeben am liebsten abgesicherte Darlehen, da diese das kleinste Risiko mit sich bringen.

Folgende Darlehensarten werden dabei vergeben:

Der Realkredit: von diesem Darlehen spricht man, wenn der Kredit durch die Immobilie gedeckt wird. Dieses Darlehen kann bis zu 60% des Beleihungswertes ausmachen. Dieser Wert beschreibt den Wert einer Immobilie, den man auf langfristiger Sicht auf dem Markt sicher realisieren kann. Dieser ist viel deutlich niedriger als der tatsächliche Verkaufspreis. Wenn Sie bei Kauf Ihrer Immobilie, 50% oder mehr Eigenkapital vorlegen können, dann werden Sie die besten Konditionen für Ihr Darlehen erhalten.

Der Personalkredit: dieser wird von der Bank in Abhängigkeit der Kreditwürdigkeit (Bonität) des Kunden berechnet. Bei diesem gibt es keine direkten Sicherheiten. Der größte Einfluss hierbei spielt nicht nur die Höhe des Einkommens, sondern auch die Berufstätigkeit. Berufstätige in Ämter erhalten bessere Konditionen als Freiberufler, da das Risiko der Bank durch das gesicherte Einkommen sinkt.

Realkreditsplitting

Nur selten besitzen Immobilienkäufer die Hälfte des Kaufpreises an Eigenkapital, was dazu führt, dass die abgeschlossen Kredite in der Regel eine Mischung aus Real- und Personalkredit sind.

Diese Kombination bezeichnet man Realkreditsplitting. Die Aufteilung der Bank in reale und persönliche Kreditanteile genau von statten geht ist für Bankkunden nicht sichtbar. Desto höher der Personalkreditanteil ist, desto höher sind die zu zahlenden Zinsen des Bankkunden.

Das sollten Sie mitnehmen:

Mehr Eigenkapital bedeutet, weniger Zinsen und eine Minimierung des Eigenkapitals. Ist die Immobilie günstig, so kann sich auch ein Kauf durch eine 100% Fremdkapitalfinanzierung lohnen. Das gilt aber nur solange die Kreditrate nicht die monatlichen Mietkosten der Wohnung überschreitet.